重慶市居民樓一隅。本報記者張守營/攝

本報記者 | 張守營

    近日，中國社會科學(xué)院國家未來城市實驗室、中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會與社會科學(xué)文獻出版社共同發(fā)布了《房地產(chǎn)藍皮書：中國房地產(chǎn)發(fā)展報告（2023）》（以下簡稱“藍皮書”）。
    藍皮書認為，2022年房地產(chǎn)市場發(fā)展的政策背景以穩(wěn)為主，注重風(fēng)險防范，寬松的政策基調(diào)貫穿全年。房地產(chǎn)市場供需兩端面臨沖擊和壓力，房地產(chǎn)企業(yè)投資與開發(fā)持續(xù)下行，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資意愿低迷。藍皮書課題組建議，2023年應(yīng)從八個方面促進房地產(chǎn)市場的發(fā)展。
    助企紓困化解風(fēng)險，完善住房供給體系。
    一方面，降低企業(yè)資金成本，化解企業(yè)風(fēng)險，幫助其渡過階段性困難。特別是，化解重大經(jīng)濟金融以及優(yōu)質(zhì)頭部企業(yè)的風(fēng)險。可以通過健康度分類評價管理，夯實城市政府穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的主體責(zé)任。另一方面，結(jié)合集體土地入市改革，促進住房用地制度改革的推進。重點是推動集體土地建設(shè)租賃性住房等集體土地利用項目的落地，加快探索宅基地等非經(jīng)營性集體建設(shè)用地的有序流轉(zhuǎn)途徑，從而最終形成城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場。同時，進一步完善住房供給體系。
    優(yōu)化住房限購政策，合理支持住房需求。
    一方面，優(yōu)化住房限購限貸政策，合理支持改善性住房需求。一是研究建立住房過濾機制，梯度帶動更多家庭住房水平的提高。二是進一步調(diào)整并優(yōu)化相關(guān)住房限購限貸政策，避免對居民住房條件改善形成不合理的限制。三是改善優(yōu)化住房交易增值稅和個人所得稅優(yōu)惠政策，更好地支持居民家庭通過低成本換購優(yōu)化住房條件。另一方面，允許各地因城施策實施好差別化住房信貸政策，鼓勵金融機構(gòu)結(jié)合自身經(jīng)營情況、客戶風(fēng)險狀況和信貸條件等，合理確定當(dāng)?shù)貍�人住房貸款首付比例和貸款利率政策下限，支持剛性和改善性住房需求。
    降低居民還貸壓力，助力化解金融風(fēng)險。
    一方面，著力擴大國內(nèi)需求，要把恢復(fù)和擴大消費擺在優(yōu)先位置，多渠道增加城鄉(xiāng)居民收入，適度下調(diào)存量房貸款利率。組建非營利的政策性住房銀行，支持居民家庭低成本提高住房水平，深化改革住房公積金制度。進一步降低商業(yè)性住房貸款杠桿。嘗試以住房按揭貸款為基礎(chǔ)發(fā)行REITs等。另一方面，實施差異化信貸政策，對受疫情影響暫時失去收入來源的群體，靈活調(diào)整住房按揭個人信貸還款安排，倡導(dǎo)合法合規(guī)地提前還貸，投資者提前還房貸要綜合考慮貸款利率、已經(jīng)還款年限和剩余還款年限、閑置資金金額和未來資金使用需求、投資理財水平等。
    調(diào)整城市土地供給政策，推動實現(xiàn)資源優(yōu)化配置。
    一方面，調(diào)整當(dāng)前土地供給結(jié)構(gòu)勢在必行，而擴大一線和部分二線城市商業(yè)及住宅用地供給、實現(xiàn)“人地掛鉤”是關(guān)鍵。對房地產(chǎn)庫存明顯的三四線城市減少甚至停止住房用地供應(yīng)。另一方面，探索推進城鄉(xiāng)住房權(quán)益流動，解決城鄉(xiāng)住房結(jié)構(gòu)不匹配問題。
    加大金融扶持力度，優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管。
    一方面，加大信貸支持力度，降低房地產(chǎn)企業(yè)融資成本，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險，改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負債情況，對受疫情影響嚴(yán)重的房地產(chǎn)企業(yè)到期還款困難的，可予以展期或續(xù)貸，合理延長房地產(chǎn)貸款集中度管理制度過渡期。另一方面，完善針對30家試點房企的“三線四檔”規(guī)則，在保持規(guī)則整體框架不變的基礎(chǔ)上，完善部分參數(shù)設(shè)置。壓縮行政審批流程，優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管，保證預(yù)售資金用于工程建設(shè)，合理確定監(jiān)管資金留存比例。
盤活住房存量，優(yōu)化住房結(jié)構(gòu)。一方面，研究并完善相關(guān)政策，用好城鎮(zhèn)閑置房、盤活農(nóng)村空置房，重點是利用存量資產(chǎn)發(fā)展住房租賃。另一方面，優(yōu)化房產(chǎn)交易稅費、城市基礎(chǔ)配套費等稅收政策，對受疫情影響無法按期繳納稅款的房地產(chǎn)企業(yè)，經(jīng)批準(zhǔn)可準(zhǔn)予適當(dāng)延期；加快推進房地產(chǎn)稅立法，探索征收房地產(chǎn)稅，在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點工作，提升房屋資源使用效率，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
    鼓勵房企主動營銷，優(yōu)先滿足貸款需求。
    穩(wěn)定房地產(chǎn)市場是穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟的前提條件。疫情防控措施調(diào)整后，企業(yè)可延續(xù)低價購房、無理由退房、線上認購優(yōu)惠等促銷活動并加大力度，保持客戶黏性。鼓勵金融機構(gòu)提供充足的信貸額度，加快放貸速度，優(yōu)先滿足購房人的貸款需求。
支持住房消費，提升居民信心。一方面，扎實做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項工作，有效防范化解市場風(fēng)險；另一方面，實行購房激勵政策，適度下調(diào)首套住宅貸款利率和首付款金額，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對購房居民給予適當(dāng)優(yōu)惠。要因城施策，加大對剛性和改善性住房消費的支持力度，打通影響需求釋放的政策堵點，為市場釋放更加有力的積極信號。
    藍皮書認為，保交樓取得實質(zhì)性進展之后，消費者對購買新房的觀望情緒在很大程度上得到緩解，2022年積壓的部分延遲購買需求有望在2023年逐步釋放，帶動全年新房成交量略高于新的需求中樞。全國整體市場成交量基本穩(wěn)定，背后是區(qū)域結(jié)構(gòu)的進一步分化，頭部市場將占據(jù)更高的份額。除了城市之間的分化，城市內(nèi)部分化也將延續(xù)，核心區(qū)擁有更堅實的人口和產(chǎn)業(yè)支撐，其市場份額、價格走勢都將表現(xiàn)出更強韌性。
    課題組根據(jù)模型預(yù)測，2023年固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)開發(fā)投資增速分別為7.9%和-4.3%，其中住宅開發(fā)投資增速為-3.6%；土地購置面積、土地成交價款和成交均價分別下降23.6%、48.9%和33.2%；商品房銷售面積和銷售額增速分別為-0.3%和5.4%，新建商品房銷售均價為9385元/平方米，同比上升5.7%，其中住宅銷售均價為10036元/平方米，同比上升6.6%。2023年，一線城市、二線城市和三線及以下城市新建商品房銷售均價將分別上升4.8%、6.9%和5.3%。